中海与越秀陷入“热地陷阱”

01 近日，朝阳市豪宅海万吉酒墟自曝网上签约不足。从6月到9月的三个月里，万机酒墟的在线订阅量不但没有增加，反而减少了。网上签名人数从169人减少至120人。这令人震惊。要知道，满治九州只有300多套房子，现在缴费金额已经减少到了近1/6。如此大量的支付是组织明确、有目的的。当初在网上签名是多么美好的事情，现在拒绝却是多么尴尬啊。万吉酒墟项目实际上是中建智慧置地中国海外新城拿地套餐模式的标杆。 2024年11月底，该公司以153.16亿日元出售酒仙桥、朝阳港、小红门三地块。其中，久泉桥地块是现在的九州满吉。官方发布数据这个项目第一天就非常引人注目。我记得当时的认购数量是332台，销售额约为63.7亿。其目标也是中建智慧置地的旗舰项目北京晨园。当大家都以为万机酒墟会像北京辰源一样快卖完的时候，没想到市场变化这么快。因为？这是因为在北京辰源之前，朝阳市主要推广伊西、东坝等边际地块。耗资10万元以上的项目中，唯一的就是太阳宫的中建九和公馆（中建九和公馆是倒建的，所以当时很多购房者都买不起）。所以，从酒仙桥开始，朝阳市现有的富客们才能得到真正的解放。北京晨源因为进入比赛时就拥有先发优势而被全军覆没。万吉酒席也有卖一开始还好，后来就不好了，北京辰源横扫富豪。那么万机九虚的问题也在这里。高端客户群体数量不足。北京晨园基本吸纳了朝阳全部高端客群，此后需求低迷。为了保持高端形象，万机九虚必须注册网上销售，并赢得最畅销产品的声誉。除了02万基酒墟外，中海利金公馆、丽泽一号院等北京多处豪宅也因购买力不足或购买力先被其他楼盘吸纳而陷入“热地陷阱”。什么是“热地陷阱”？甚至在开发商收购之前，这块土地就很受欢迎。拿地后，该项目的销售并未达到预期。最典型的例子就是以“精准拿地”着称的越修在四季青城修建的香山月。我还记得当香山阁的一块土地被拍卖，引起了很多关注。为了获得土地，越秀东一还带来了一个写着“福气大吉”字样的红包，最终他成功中了彩票。当时甚至有传言称，其他开发商特意去潭绝寺烧香以获取土地。越秀获得该项目开发权后，他也对香山越项目寄予厚望。毕竟，过去，越秀北京的管理团队很少承接单位成本高于10万元的项目。与此同时，越秀也没有资源在海淀区积累高水平的项目。越秀希望通过这个项目提高知名度，同时增加销量。但遗憾的是，象山月440套房将于2023年下半年首次开业，官方已售出285套。目前，有过去两年还剩下 300 多个单位。在线登录后可玩超过 100 款游戏。为此，有市场人士猜测，与小山汤极为相似的芳月有可能成为第二个小山汤。是的，单从位置上看，普越所在的朝青区和四季青很像，都是北京的老牌豪华区。近10年来，周边没有新项目，只有几栋旧房，但改善的要求却很多。再者，该板块整体拥有完善的交通及配套设施，现有房价多年处于该地区次贷水平等等，按照正常思维逻辑，这两个项目板块长期缺乏新项目，将导致被压抑的改善需求，从而显着刺激该板块的新房销售。然而，在现实中，有该区域已经很长时间没有新的项目了，所以该区域的房屋基本没有被重建过。这里的二手房业主很早就购买了，购买成本很低，大多是每平方米几千元到几万元。当房地产市场上涨时，这些以前的房主可能会保持“静止”，但当房地产市场进入下降通道时，这些业主很可能会不计成本地出售房产。最具代表性的就是万如，万绿光光花园因为原业主出售，直接从几十万一平米涨到了八万一平米。潮青地区的华芳宜城、润丰水务，四季青市的四季象山、和红四季也被原业主出售。因此，随着老房主出售新房和二手房，新房和二手房之间的价格差距正在扩大。另一方面，最老业主的出售表明他们对行业的发展不再乐观，真正想出售的人的购买力正在下降。在这种情况下，甲山月如何能够快速销售呢？ 03“好土取之不竭，春风吹又吹”。第三次、第七次、第八次土地供应在北京进行，朝阳市、海淀市出现了大量地段好的土地。比如第六轮的胡家柔和太阳宫，第七轮的永安里和成宥利。这段剧情的热度和接受度并不逊色于酒仙桥和黄山牡殿。其中，太阳宫阴谋和呼家楼阴谋更为厉害。可以说，朝阳市的房地产市场从未如此活跃。那么，这些备受追捧的房产一旦开发商获得，就一定能卖出去吗？在我看来，e除了太阳宫、上吉这样绝对稀有的地块外，其他地块可能并不受欢迎。原因很简单。平均质量的“好批次”的供应量越大，其购买力就越被稀释。事实上，在房地产市场上，目前的北京一环中，有很多看似并不位于市六区，而是位于区域中心的冷门地块和楼盘，比如通州中建云和园、澜悦双甲商、门斗沟点建华熙大厦等。位于的地块实际上会是最畅销的。
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